Pourquoi investir dans l'immobilier ?

L'investissement immobilier locatif

On peut se poser un certain nombre de questions sur l'investissement locatif, et l'opportunité d'une telle démarche, par rapport à d'autres placements de rapport financier.

Tout d'abord, il faut appréhender l'immobilier comme un placement long terme, non liquide, ce qui amène à faire cette démarche pour une durée de base d'une dizaine d'années minimum.

Raisons à cela :

• - Amortir les frais de notaire de départ
• - Faire coïncider la durée du prêt à la durée de détention.
• - Le gain correspond à l'accumulation, année après année, de la capitalisation du montant initial.

Pourquoi le placement se révèle-t-il intéressant :

• - La raison principale est : c'est le locataire qui paye le logement en grande partie

Critères de choix d'un logement locatif à acquérir :

• - Centre ville ou proximité immédiate (- de 1 km) (même petite commune)
• - Commodités à proximité (écoles, commerces, équipements communaux)
• - Gare à proximité (1,500 km maximum)
• - Un minimum de concurrence de logements (environnement peu dense en appartements)
• - Environnement agréable ou recherché
• - Qualité de l'immeuble choisi
• - Ces critères réunis feront la qualité du placement dans l'addition de 2 fondamentau-x:
• - Le revenu locatif : montant du loyer espéré hors charges
• - Le prix de revente escompté à la sortie

Le prêt immobilier :

C'est le prêt immobilier qui permet l'effet de levier. Si on devait attendre de posséder un apport important pour investir, ce sont de nombreuses années qui seraient perdues.

A chacun sa philosophie, cependant, un couple qui se donne la capacité d'épargne en amont, peut très bien avoir la même démarche en aval (appelé différentiel négatif de trésorerie).

Le différentiel négatif de trésorerie représente l'épargne que l'on se propose de faire tous les mois, et qui correspond à la différence entre le loyer touché, et le prêt à rembourser

Cette démarche d'épargne personnelle, liée à un investissement locatif immobilier, en est grandement facilitée avec les taux d'intérêts actuels.

Les taux de prêts actuels de l'ordre de 4,5 %, font ressortir une incidence exceptionnelle et récente qui est la suivante :
Pour un prêt sur 15 ans : dès la première échéance, le montant de remboursement du capital correspond à 45% du remboursement effectué.
Sur 12 ans : le montant du capital dès la 1ère échéance, représente plus de 50%.

Dans ce contexte, la prise de risques à investir avec un prêt devient quasiment nulle, contrairement à quelques années en arrière, ou le capital remboursé à la première échéance représentait à peine 10%.

D'autant que la sécurité est renforcée par l'assurance vie prise éventuellement sur les 2 têtes à 100%, garantissant le remboursement intégral du capital restant du, en faveur du conjoint survivant.

Le choix du type d'investissement locatif

La détermination du type d'investissement locatif peut être divers, à savoir :

A/ L'investissement De Robien qui remplace Besson et Perissol, mais avec des contraintes à manipuler avec discernement, car il ne s'adresse pas à tous les biens.
B/ L'investissement classique d'un bien immobilier, éventuellement déjà loué avec une rentabilité de l'ordre de 6 à 8 % brut.
C/ L'investissement identique au précédent, mais avec travaux permettant de déduire la totalité desdits travaux sur ses propres revenus à concurrence de 11.000 euros environ par année.

La capitalisation

L'investissement locatif immobilier, doit être appréhendé comme une capitalisation (épargne), et non comme un revenu, sauf si le bien est acheté comptant.

Trois cas de figures généraux peuvent être évoqués :

1/ L'investisseur qui paye comptant le ou les logements : c'est du revenu, non de la capitalisation, avec éventuellement en toile de fond une transmission de patrimoine par donation avec réserve d'usufruit.
2/ L'investisseur avec généralement 50% d'apport, cherchant l'équilibre entre le prêt et le loyer, et réduisant la durée de son prêt au minimum, pour chercher un revenu complémentaire à moyen terme.
3/ L'investisseur avec très peu d'apport, prenant généralement un prêt sur 15 ans, cherchant uniquement la " capitalisation ". C'est le placement le plus rentable, mais qui nécessite bien souvent un différentiel négatif. L'effet de levier est incontestablement important, mais est réservé généralement à des investisseurs de moins de 45 ans voulant faire des économies forcées (épargne).

Dans tous les cas de figures, le rendement, soit par revenus nets, soit par capitalisation, soit par les 2 réunis, correspond suivant l'investissement choisi, à un taux de l'ordre de 5 à 7% avant impôts, majoré de l'avantage fiscal éventuellement déterminé (De Robien).

L'inflation actuelle étant de 1 à 2%, et les rendements de liquidités étant de 3 à 4%, il serait étonnant de ne pas s'intéresser à l'immobilier qui reste gage de rentabilité performante.

Les interrogations qui reviennent systématiquement sont de 2 ordres :

1/ Y a-t-il un marché locatif important dans votre secteur ?
Nos statistiques établies maintenant depuis plusieurs années font apparaître une très forte demande locative dans des secteurs proches du centre ville et des commodités, qui démontre un marché très actif révélant une pénurie latente de logements de qualité.
2/ Quelles sont les garanties proposées afin de toucher mon loyer.
Avant tout, c'est le dynamisme et la rigueur du professionnel qui fera la différence.
Le cabinet de gestion efficace** qu'il faut choisir, vous aidera à faire le bon choix du locataire offrant toutes les garanties de solvabilité, tout en maintenant en bon état un logement de qualité qui correspondra à un loyer en parfaite harmonie avec le prix du marché.
"Qui dit logement de qualité dit bon locataire".

Enfin, une assurance contre les loyers impayés à durée illimitée, permettra de réunir toutes les conditions nécessaires pour une rentabilité sans aucun risque, et permettra de palier une défaillance imprévisible à l'origine de la location, et qui est généré souvent, soit par une séparation du couple, soit par le chômage, ce qui était indécelable à la signature du contrat de location.

Fabrice HAMON conseiller en gestion de Patrimoine immobilier